Investir dans un appartement

L’investissement immobilier, surtout l’investissement locatif est un placement prometteur. Pour des raisons démographiques et/ou sociétales, la demande en logements ne cesse de s’accroître. L’investissement locatif présente ainsi des avantages certains. Mais lesquels ? C’est ce que nous allons découvrir dans cet article.

Quels sont les avantages à acheter un appartement pour réaliser un investissement locatif ?

Investir dans le locatif avec un appartement présente de nombreux avantages. D’abord, c’est un actif tangible et durable qui reste à la portée de tous. En effet, investir dans l’immobilier n’exige pas de connaissances spécifiques et techniques. Tout le monde a la possibilité de gérer son investissement, anticiper les risques et optimiser les rentes selon les objectifs de chacun.

L’autre avantage considérable de l’investissement locatif est qu’il est possible de le faire à crédit. Il n’est pas toujours nécessaire de présenter un apport financier pour acheter un appartement et le louer. En effet, de nombreuses banques proposent actuellement d’avancer le montant de l’achat immobilier, sous certaines conditions. Et des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel facilitent également cette acquisition d’appartement pour réussir son investissement locatif. En plus d’un crédit, les investisseurs immobiliers locatifs disposent également de plusieurs contrats d’assurance, notamment ceux concernant le décès ou l’invalidité. Ce qui demeure une garantie très importante pour mener son projet d’investir dans l’immobilier à bien.

Grâce aux divers dispositifs de défiscalisation immobilière, les investisseurs peuvent également bénéficier d’avantages fiscaux conséquents. Avec le dispositif Pinel, le dispositif Denormandie, la loi Censi-Bouvard, la loi Monuments Historiques…, les avantages fiscaux sont compris entre 12% et 45%. Les économies réalisées vous serviront alors de rentes pour la retraite, de liquidités pour financer d’autres projets, immobiliers ou autres.

L’investissement immobilier locatif promet également une rentabilité correcte, en grande partie financée par les locataires. Les loyers versés par ces derniers permettent en effet de financer l’investissement locatif et de vous offrir une rentabilité. Cette rentabilité est la somme des revenus fonciers et de la plus-value éventuelle au moment de la vente de l’appartement. Une bonne opération financière peut être réalisée si vous appliquez les bonnes stratégies : choix du quartier, gestion des risques, choix du dispositif défiscalisant… De plus, les risques dans ce secteur d’activité sont moindres comparés aux autres actifs financiers. Vous pouvez, par exemple, contracter une assurance loyers impayés pour vous préserver du risque de non-paiement par les locataires, et de la baisse de votre rentabilité globale.

Et enfin, la succession ou la transmission de patrimoine est aussi l’un des principaux atouts d’un investissement locatif via un appartement. En effet, dans le cycle de location, vous avez la possibilité de louer à votre famille, du moment que la personne bénéficiaire ne fait pas partie de votre foyer fiscal. Si vous investissez avec la loi Pinel par exemple, à la fin de la durée réglementaire de location (6, 9 ou 12 ans), vous pouvez vous réapproprier votre bien immobilier. Il peut ainsi vous servir de résidence principale, de résidence secondaire ou de bien à vendre pour bénéficier d’une plus grande liquidité. Ou alors, vous pouvez encore réinvestir et augmenter votre rentabilité financière.

Dans quelle ville française est-il judicieux d’investir ?

Le choix du quartier est un critère incontournable pour garantir une rentabilité élevée à votre investissement immobilier locatif. Les villes françaises fortement peuplées sont plus recommandées à cause de la hausse de la demande locative. Dans les quartiers à fort taux de croissance démographique, les gens ont besoin de logements. Y proposer un appartement neuf, vide ou meublé, sera donc un avantage considérable pour les investisseurs. Trouver des locataires ne sera pas difficile. Et si vous optez pour la loi Bouvard ou la loi Pinel, un contrat de bail de 6 ans au minimum financera votre investissement et vous garantira une rente régulière.

Les villes disposant d’infrastructures routières, de transport et de développement économique sont également à prioriser. Les villes modernes attirent davantage la population pour leur travail, leur étude ou leur retraite. Investir dans ce genre de ville reste ainsi une condition non négligeable pour envisager une meilleure rentabilité d’investissement locatif.

Avec la loi Pinel, il est plus facile de choisir les villes françaises dans lesquelles investir. En effet, l’une des conditions d’éligibilité à ce dispositif de défiscalisation immobilière est le respect du zonage imposé. Ces zones éligibles (A, A bis et B1) concentrent toutes les villes de France où la population est supérieure à 250 000 personnes. Autrement dit, il s’agit des villes les plus peuplées de France et où le marché immobilier est tendu, où l’offre est largement inférieure à la demande.

Ces zones Pinel sont divisées comme suit :

• Zone A bis : Paris et les 76 communes des Hauts-de-Seine, des Yvelines, de Seine-Saint-Denis, du Val-d’Oise et du Val-de-Marne qui constituent sa banlieue.  
• Zone A : l’agglomération de Paris qui n’est pas comptée dans la zone A bis, l’agglomération genevoise, les villes de Montpellier, Marseille, Lyon et Lille.
• Zone B1 : la grande couronne parisienne n’étant pas située dans la zone A et A bis, certaines grandes agglomérations où la demande de logements est importante, et les départements d’Outre-Mer.

Ainsi, si vous souhaitez savoir où investir en locatif en France et bénéficier d’une forte rentabilité locative, fiez-vous à ce zonage. Et si vous choisissez d’investir avec la loi Pinel, vos gains seront encore plus élevés. Le taux de réduction fiscale proposé par le dispositif Pinel est de 21% pour une durée d’investissement de 12 ans.

Pour un investissement locatif, vaut-il mieux privilégier les petites ou les grandes surfaces ?

Le choix d’une petite ou grande surface pour votre investissement locatif dépendra essentiellement de votre capacité financière. Evidemment, certains autres critères seront importants à prendre en compte. Afin de vous aider à faire la part des choses, découvrons ensemble les points forts et les points faibles de chacun de ces biens d’investissement.

Les petites surfaces ont pour points forts un rendement élevé et sont très appréciées des étudiants, des jeunes, des actifs célibataires et aussi de certains couples. La studette, le studio ou la chambre de bonne sont donc des biens adaptés aux investisseurs à petits budgets. Elles affichent un rendement locatif compris entre 5% et 7% ce qui est bien supérieur à celui des grandes surfaces.

En revanche, les petites surfaces affichent une durée moyenne d’occupation de seulement 29 mois. Les grands appartements et les maisons sont occupés bien plus longtemps par les locataires, le double ou presque le triple. Cette situation peut aboutir à un manque à gagner qui diminuera la rentabilité globale à cause de la vacance de locataires. Et il y a aussi le risque de voir son bien se dégrader rapidement à cause des déménagements et des installations à répétition. Néanmoins, malgré cet inconvénient, les petites surfaces sont un moyen de bien diversifier ses placements et d’en tirer de nombreux avantages financiers. C’est donc une façon d’investir avec des budgets serrés qui peut convenir à beaucoup.

De l’autre côté, les grandes surfaces ont l’avantage d’attirer des locataires fidèles et des bons payeurs. En revanche, elles affichent un taux de rentabilité moins élevé que les petites surfaces, seulement entre 3% et 5%. Toutefois, les risques sont moins élevés, notamment en ce qui concerne les impayés et/ou les vacances locatives car les locataires attirés par les grands appartements sont fidèles. Ils recherchent le plus souvent un pied-à-terre dans lequel ils peuvent évoluer en famille. Les grands appartements attirent, en effet, des locataires avec des enfants qui ne déménagent pas sur un coup de tête. Pour ce genre de locataires, il est important d’asseoir une certaine stabilité dans leur vie : le travail du couple, l’école des enfants, les centres d’intérêts en tout genre…

Selon les statistiques recueillies par les experts immobiliers, les familles qui logent dans de grands appartements ou de grandes maisons affichent une durée d’occupation plus longue que celle des locataires de studios. Il va s’en dire que les dépenses relatives aux travaux d’entretien ne seront pas une grande charge pour l’investisseur.

L’autre particularité importante des grandes surfaces est qu’elles sont très rares et s’arrachent comme des petits pains sur le marché. Toutefois, tout dépendra de vos réels objectifs et de votre budget. Dans tous les cas, le mieux est de se faire conseiller par un expert en immobilier.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Par rentabilité locative, on désigne la performance de votre investissement locatif. Autrement dit, il s’agit du ratio obtenu entre les loyers perçus et le prix d’achat du logement. Calculer la rentabilité locative est une nécessité pour un investisseur car une opération immobilière, ou un quelconque placement financier, est faite pour être rentable. Afin de faire le calcul de cette rentabilité, vous devez alors prendre en compte certains éléments : les loyers, le prix du logement, les charges, les impôts, les avantages fiscaux…

Voici les formules à appliquer pour calculer la rentabilité d’un investissement immobilier :

• Coût réel de l’achat de l’appartement (en euros) : prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire (7%) + travaux
• Rentabilité brute (en %) : loyers bruts annuels hors charges / investissement initial
• Rentabilité nette de charges (en %) : charges de copropriété non récupérables + travaux de copropriété + petit entretien + taxe foncière + assurances impayées et propriétaire non occupant + frais de gestion. Puis il faut calculer le loyer annuel net de charges et le loyer annuel brut charges.
• Rentabilité nette des prélèvements sociaux (en %) : loyers nets de charges et de prélèvements sociaux /investissement initial. Prendre comme base soumise aux prélèvements sociaux les loyers nets de charges et d’intérêts. Il faut également retenir que le taux réel de prélèvements sociaux pour un contribuable taxé à 30% à cause de la déductibilité de 6,8% de l’année suivante est de 15,16%.
• Rentabilité nette d’impôt sur le revenu (en %) : faire préalablement les calculs suivants :
• Base imposable : loyers nets de charges et d’intérêts
• Montant de l’impôt : loyers nets de charges et d’intérêts X taux marginal d’imposition
• Rentabilité nette après impôts : revenus nets d’impôts / investissement initial
• Rentabilité corrigée après vente, dans le cas d’une moins-value ou d’une plus-value : rentabilité nette après impôt sur le revenu + rentabilité additionnelle due à la plus-value

Ces formules de calcul vous permettront de comparer la rentabilité de votre investissement immobilier avec celle d’autres placements financiers. Toutefois, elles ne sont pas encore complètes dans la mesure où certaines dépenses à déduire de vos recettes ne sont pas encore incluses. Il s’agit notamment des charges financières suite à un emprunt immobilier (remboursement du capital emprunté, intérêt, mensualité…). Il n’est pas aussi inclus dans ces calculs vos avantages fiscaux. Ceux-ci dépendront du type de dispositif de défiscalisation immobilière que vous aurez choisi.

Sinon, notez également que la rentabilité de votre investissement immobilier dépendra d’autres critères comme par exemple le type de logement. Afin d’avoir plus détails sur votre éventuelle rentabilité locative, il est préférable de faire une simulation personnalisée.

Est-il possible de défiscaliser grâce à un investissement locatif ?

En effet, l’investissement locatif peut vous faire gagner en réduction d’impôts sur le revenu. Il existe d’ailleurs de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière qui vous sont accessibles. En voici les principaux à retenir :

• La loi Pinel : elle succède à plusieurs autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Duflot, la loi Scellier, la loi Robien… Avec le dispositif Pinel, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 63 000 euros au maximum qui sera étalée sur 12 ans. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, plusieurs conditions sont à respecter : une durée d’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans ; un investissement dans un logement neuf, en VEFA ou ancien réhabilité ; une construction ou une réhabilitation de logement dans une zone éligible (A, A bis et B1), le respect des normes de construction en vigueur (RT 2012 et BBC 2020) ; le respect des plafonds des loyers et des ressources des locataires, entres autres.
• Le déficit foncier : ce dispositif fiscal vous permet de défiscaliser dans l’ancien. En effectuant des travaux dans un bien immobilier locatif, si le coût de ces derniers est supérieur au montant de vos revenus fonciers, vous générez un déficit foncier. Ces montants de travaux seront alors déduits de vos revenus imposables. C’est également un dispositif qui n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an. Par contre, son plafonnement est de 10 700 euros par an et par foyer fiscal. Les excédents restent toutefois reportables sur les impôts des années suivantes.
• L’investissement dans une SCPI spécifique à la défiscalisation : plusieurs types de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) existent en France et aident les investisseurs à défiscaliser : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI orientée déficit foncier… Les avantages fiscaux sont plus importants, en fonction de la loi de défiscalisation choisie, et il est plus facile d’obtenir le financement recherché. Les SCPI proposent également de bons rendements locatifs et permettent une meilleure diversification de son investissement.
• La loi Malraux : vous permet de bénéficier d’un taux de défiscalisation immobilière compris entre 22 et 30%. Pour en profiter, il faut investir dans un immeuble classé (situé dans certaines zones prédéfinies) et y réaliser des travaux de restauration. Ensuite, il faut proposer ce bien immobilier à la location pendant 9 ans. C’est le dispositif de défiscalisation adapté aux contribuables qui sont fortement imposés.
• La loi Censi-Bouvard : vous permet d’investir dans des résidences de services comme les EHPAD. Le taux de réduction d’impôt est de 11% du montant de l’achat. Toutefois, un plafond de 300 000 euros d’investissement contre une mise en location pendant 9 ans du bien est imposé. Il est aussi à noter que la loi Censi-Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par foyer fiscal pour une année.
• Le dispositif « Cosse ancien » et la loi Denormandie : ce sont des dispositifs de défiscalisation immobilière qui se complètent. Ce sont les successeurs des lois Borloo ancien et Besson. Le dispositif Denormandie s’inspire du dispositif Pinel. Toutefois, il concerne davantage les immobiliers anciens avec travaux dans certaines villes éligibles, notamment les zones B2 et C. Les taux de défiscalisation sont similaires à ceux de la loi Pinel avec possibilité de bénéficier de la TVA à taux réduit à 10%.
• Le démembrement ou l’investissement dans la nue-propriété : ce moyen vous permet de continuer à investir dans l’immobilier et de réduire votre fiscalité sur une durée prédéterminée. Il n’est plus obligatoire de s’acquitter de la taxe foncière et la taxe d’habitation qui sont les impôts locaux. Et si l’achat du bien a été réalisé après un crédit immobilier, il ne sera pas pris en compte dans le patrimoine net taxable pour le calcul de l’Impôt sur la Solidarité Financière (ISF). De plus, les intérêts seront aussi déductibles des revenus fonciers.